بیمه عمر به شکل امروزی بعد از بیمه های دریایی و آتش سوزی پدید آمده است.( جوهریان، ۱۳۷۳ ،۱۱).اولین شرکت بیمه عمر در سال ۱۷۶۲در انگلستان تأسیس شد و اولین بررسی علمی در باره بیمه عمر در سال ۱۸۱۲ منتشر گردید.از آن به بعد شرکت های بسیاری به صورت سهامی یا تعاونی در کشور های اروپا و امریکا پا به عرصه وجود گذاردند.(همان،ص۱۳).

بیمه عمر در ایران به وسیله نمایندگی یک شرکت بیمه خارجی به نام ویکتوریا در سال ۱۳۱۴ آغاز گردید.اولین بیمه نامه عمری که توسط نمایندگی مذبور صادر گردید از نوع مختلط پس انداز و متعلق به یک تاجر تبریزی بوده است.سرمایه آن به مبلغ ۶۰۰ لیره انگلیسی در انقضاءمدت از طرف شرکت سهامی بیمه ایران به بیمه گذار پرداخت شد.(همان،ص۱۶).

به علت نا محسوس بودن بیمه عمر و این که این محصول باید به افراد شناخته شود،بازاریابی نقش بسیار مهمی را در این زمینه بازی می‌کند. از کلیه ابزارهای تبلیغاتی مانند آگهی های تجاری،پیشبرد فروش،فروش حضوری ‌و آوازه جویی در ترغیب و متقاعد ساختن مخاطبین به خرید خدمات بیمه بهره برده می شود( کمالی ودادخواه،۱۳۹۰ ،۱۹۸).از نیروهای انسانی دوره دیده در زمینه بیمه عمر استفاده شایانی شده است،‌به این صورت که به صورت رو در رو،با افراد مذاکره می‌کنند و به آن ها در این زمینه آگاهی داده می شود و در نهایت متقاعد می‌شوند که داشتن بیمه عمر امری مهم می‌باشد.

۱- ۷ روش تحقیق

این تحقیق بر حسب هدف از نوع تحقیقات کاربردی است.همچنین از لحاظ نحوه گردآوری داده ها در زمره تحقیقات توصیفی – پیمایشی می‌باشد.

۱- ۸ قلمرو تحقیق

الف: قلمرو مکانی:

قلمرو مکانی در این تحقیق شرکت بیمه کارآفرین در شهر تهران می‌باشد.

ب:قلمرو زمانی:

قلمرو زمانی در این تحقیق تابستان و پاییز سال ۱۳۹۲ می‌باشد.

ج:قلمرو موضوعی:

بررسی اثر بازاریابی رابطه مند بر کیفیت خدمت،کیفیت رابطه و وفاداری مشتری در بیمه عمر شرکت بیمه کارآفرین می‌باشد.

۱-۹ جامعه و حجم نمونه:

جامعه آماری این تحقیق مشتریان بیمه عمر می‌باشند. در این تحقیق روش نمونه گیری تصادفی خوشه ای است ،حجم نمونه از طریق فرمول نمونه گیری از جوامع نا محدود به دست آمده است که ۳۸۵ نفر می‌باشد.

n=(z²_1-α/۲pq)/ε^۲=(۱٫۹۶)^۲(.۵*.۵)/(.۰۵)^۲=۳۸۵

۱-۱۰ محدودیت ها و مشکلات تحقیق

۱-عدم همکاری بعضی از پاسخ دهندگان و عدم ‌پاسخ‌گویی‌ بعضی از پاسخ دهندگان به کلیه سؤالات

۲-عدم تعمیم نتایج تحقیق به دیگر حوزه های فعالیت بیمه کارآفرین

۳-طولانی شدن زمان توزیع و جمع‌ آوری پرسشنامه

فصل دوم:

مطالعات نظری

مقدمه

Assel(2001)بیان کرد که امروزه بازاریابان در جستجوی راه ها و اطلاعاتی هستند تا از طریق آن مشتریان وفاداری برای خود ایجاد نمایند. چرا که این امر باعث کاهش هزینه های بازاریابی و عملیاتی و افزایش سودآوری خواهد شد.درهرسازمان،چه تولیدی و چه خدماتی،مهمترین عامل جهت حفظ و بقای سازمان مشتریان می‌باشند.اگر سازمان بتواند با جلب رضایت مشتریان به ایجاد وفاداری در آن ها موفق شود می‌تواند زمینه رشد و بقای طولانی مدت خود را مهیا کند که این کار با مطالعه و برنامه ریزی مدیریت امکان پذیر بوده و مقدمه آن نیز شناخت کامل از خواسته مشتری است.

در بازاریابی امروز هزینه از دست دادن یک مشتری برابر است با از دست دادن منافع مربوط به خدماتی که آن مشتری در طول عمر خود به آن نیاز دارد.امروزه سازمان ها بر این نکته به خوبی واقفند که حفظ یک مشتری بسیار کم هزینه تر از جذب مشتریان جدید است.پژوهش نشان می‌دهد که با افزودن ۵ درصد به هزینه های مربوط به حفظ مشتری فعلی خود ،مؤسسات و سازمان ها می‌توانند تا ۲۵ درصد بر میزان سودآوری بیفزایند.Moorman & Etal(1992)بیان کردند که شرکت ها می‌توانند با اعمال نفوذ در رابطه مشتریان با شرکت ،اطلاعات محرمانه ای در خصوص نیازهای آن ها به دست آورند و به همین تناسب نیز به نسبت رقبای خود خدمات رضایت بخش بیشتری را ارائه دهند.بازاریابی رابطه مند با کشف نیازهای مشتریان،می‌تواند منجر به وفاداری آن ها و کاهش هزینه های شرکت شود.پژوهش ها نشان داده است که هزینه ارائه خدمات به یک مشتری وفادار بسیار کمتر از هزینه جذب و ارائه خدمات به یک مشتری جدید است.Ndubisi(2003)بازاریابی رابطه مند علاوه بر توانایی آن در درک نیازهای مشتریان،به افزایش سهم بازار،سودآوری و کاهش هزینه ها کمک می‌کند.پژوهش ها نشان داده که هزینه ارائه خدمات به یک مشتری وفادار پنج تا شش بار کمتر از هزینه جذب و ارائه خدمات به یک مشتری جدید است.

۲-۱ بازاریابی رابطه مند^[۱]:

Berry (1983) بازاریابی رابطه مند را استراتژی جذب، حفظ و تقویت روابط با مشتریان می‌داند. Gummesson(1993) چنین نتیجه گرفت که بازاریابی رابطه مند زمانی مفید است که مدیریت تعاملات،روابط و شبکه ها به یک موضوع بنیادین تبدیل شود .بازاریابی رابطه مند قصد دارد تا با مشتریان هدف ،رابطه ایجاد نموده و این رابطه را حفظ و تقویت کند تا از این طریق اهداف طرفین برآورده شود.این امر زمانی حاصل می شود که همزیستی متقابلی وجود داشته باشد و به وعده ها جامه عمل پوشانده شود(امینی،۱۳۸۹).

اصطلاح بازاریابی رابطه مند در طول دهه ۱۹۹۰ محبوب واقع شده است.

Berry(1985) بازاریابی رابطه را به عنوان جذب،حفظ و تقویت بیان می‌کند.Gronrros(1990) یک رابطه خوب حداقل بر دو شرط اساسی دلالت دارد.اول اینکه رابطه باید برای هر دو طرف ارائه دهنده و مشتری،پاداش داشته باشد و دوم اینکه شامل نوعی تعهد دو طرفه در طول زمان باشد.در ایجاد و حفظ روابط مشتری،فروشنده درباره محصولات،خدمات و یا مزایای دیگرکه مرتبط است،وعده هایی می‌دهد و از طرف دیگر مشتری قول هایی می‌دهد و این وعده ها باید در هر دو طرف به منظور اطمینان از عملیات کسب و کار سودمند بلند مدت،حفظ و نگهداری شود۲۰۱۲) (Evelina Bazini . بازاریابی رابطه مند به عنوان روشی برای شرکتهاست تا ارتباطات بلند مدت سودمند و با ارزش با مشتریان خود را گسترش دهند.

با افزایش پویایی،گسترش فعالیت های بازاریابی تعاملی به منظور حفظ یک مشتری دائمی اهمیت فراوان دارد و با توجه به اینکه عرصه بازار رقابتی تر می‌باشد اتخاذ بازاریابی رابطه مند به منظور حفظ مشتریان سودمند،ضروری به نظر می‌رسد.تحقیقات نشان می‌دهد که با افزایش شدت رقابت منافع ناشی از حفظ بلند مدت مشتری از قبیل سود دهی فزاینده و کاهش هزینه های هر مشتری بسیار با اهمیت است.بازاریابی رابطه در آینده،یقیناً از اهمیت بیشتری برخوردار خواهد شد.بسیاری از شرکت ها ‌به این نتیجه رسیده اند که چنانچه برای کسب فروش بیشتر منابع خود را صرف مشتریان فعلی کنند به مراتب مقرون به صرفه تر خواهد بود تا اینکه این منابع را صرف جلب مشتریان جدید نمایند.چنین است که اهمیت بازاریابی رابطه علی رغم اینکه نمی تواند برای هر شرایط و وضعیتی مناسب باشد،همچنان رو به افزایش است.

۱-۲-۲٫ گفتار دوم: مکتب دفاع اجتماعی (جنبش دفاع اجتماعی)

در گفتاراول راجع به، بنیانگذران، اصول، دست‌آوردها و انتقادات علیه مکتب‌تحققی پرداخته شد. مهم‌ترین دست‌ آوردهای اندیشمندان تحققی، مطرح ساختن رویکرد علمی در حقوق‌جزا، پرداختن به بزهکار در فرایند کیفری، توجه به شخصیت بزهکار، اقدامات‌تامینی و دسته بندی مجرمان و فردی‌کردن مجازات آن‌ ها می‌باشد. اما این گفتار در بردارنده‌ای سه نکته است: بگونه‌ای که در نکته اول، به جنبش دفاع اجتماعی نگاه اجمالی گردیده، نکته دوم، به شاخه‌های متفاوت فکری این مکتب اختصاص یافته و نکته سوم از اصول عام و دست آوردهای مکتب دفاع اجتماعی تشکیل یافته است.

۱-۲-۲-۱٫ نگاه کلّی ‌در مورد جنبش دفاع اجتماعی

مکتب دفاع اجتماعی«در سال ۱۹۴۷ در میلان توسط گراماتیکای اهل ایتالیا بنیانگذاری شد»(گلدوزیان، ۱۳۸۹، ص۵۹). شاخهء جدیدتری این مکتب که برخی از نویسندگان از آن به ‌عنوان مکتب دفاع اجتماعی نوین یادکرده اند «نیز در سال ۱۹۵۴ توسط مارک آنسل قاضی دیوان کشور فرانسه تأسيس شد»(همان). اگرچه ‌در مورد دفاع از جامعه هردو شاخه مذکور تأکید می‌کنند، ولی شاخه دومی، علاوه بر دفاع از جامعه حمایت از بزهکار را نیز، جزء مسئولیت نهادهای عدلی قضایی می‌داند. پیشگیری از جرم نیز هدف مهم دیگری است که مکتب دفاع اجتماعی به آن تأکید می‌کند. این مکتب نیل ‌به این هدف را از دو طریق، اجرای برنامه های پیشگیرانه‌ای غیر کیفری که عوامل جرم زا را نابودکند، و «وضع قوانینی که، در جهت بالا بردن سطح فرهنگ و زندگی مردم باشد»(همان)، پا فشاری نموده است.

مارک آنسل تنها به برنامه های پیشگیرانه بسنده نکرده، بلکه به مسئله‌ای کرامت انسانی بزهکار و تاثیرات آگاهی در شناخت و رعایت مسئولیت اجتماعی او نیز اهمیت می‌دهد و ریشه‌های دفاع از جامعه را در ساحات پیچیده‌تر درون انسان جستجو می‌کند. چنان‌که تأکید شده است بهترین راه دفاع جامعه «این است که شخصیت بزهکار را ضمن احترام به حیثیت بشری او به طرق و وسایل ممکنه تحت تاثیر قرار داد و او را به مسولیت اجتماعی خود آگاه ساخت [تا از این طریق] فرد مورد نظر را برای ورود به اجتماع آماده نمود»(گلدوزیان،۱۳۸۹، ص۵۹). مکتب دفاع اجتماعی هم از نظر زمان و هم از نظر پیوند فکری به دنبال مکتب‌تحققی عرض اندام نموده است. ‌بنابرین‏، اندیشه‌های یاد شده، جوانب مشترک و متایزی دارند.

همان طوری‌که در بالا به طور مفصل بحث‌کردیم، مکتب‌اثباتی با تمام، مشکلات و محدودیت‌های خود، نقطه و محوریت جدید مهمی را در تاریخ حقوق‌جزا ایجاد کرد. بگونه‌ای که می‌توان از آن به ‌عنوان یک جرقه‌ای جدید فکری در این حوزه یادآور شد. به همین دلیل برخی از نویسندگان آن را (مکتب‌تحققی)، و برخی‌هم از آن بنام بارقه‌ای جبرگرایی یادکرده اند (پرادل، ۱۳۹۲)، این مفهوم، تداعی کننده‌ای یک جرقه و آغاز جدید در پهنه‌ای حقوق‌جزا می‌باشد. ‌بنابرین‏، تحرک به وجود آمده توسط اندیشه‌های اثباتی، «نقطه‌ای آغاز بود برای ظهور اندیشه‌هایی که تاثیر و نفوذ استثنایی در برداشتند»(پرادل، ۱۳۹۲، ص ۱۱۲)، طوری که نفوذ و کارایی خویش را تا اکنون حفظ کرده‌اند.

برخی از نویسندگان سه علت عمده را در رابطه با این تحول ذکر کرده‌اند: نخست، نا امیدی‌های که از راهکارهای پیشنهادی، اندیشه‌های سزاگرایی و تحققی به وجود آمده بود. با اینکه «تمامی اندیشه‌های کلاسیک، نئوکلاسیک یا تحققی وارد حقوق کیفری موضوعه شدند، لیکن بزهکاری به طرز نگران کننده‌ای به رشد خود ادامه داد»(پرادل، ۱۳۹۲،ص۱۱۲). علت دوم، در برگزاری یک تعداد کنگره‌های بین‌المللی زیادی بر می‌گردد، طوری که این امر موجب مبادلات فکری زیادی در حوزه‌ای‌ حقوق‌جزا گردید. از جمله می‌توان به «چندین کنگره در فرانکفورت (۱۸۴۶)، بروکسیل (۱۸۴۷) و دوباره در فرانکفورت (۱۸۵۷)، و…»(همان)، و یک تعداد کنگره‌های رسمی دیگر، اشاره نمود. علت سوم، به اندیشه‌ها، آموزه‌ها، هنجارها و ارزش‌های حقوق بشری بر می‌گردد. موضوعی‌که بیشتر از دلایل دیگر در حوزه‌ای حقوق، مخصوصاً حقوق‌جزا مؤثر بوده است.

‌به این ترتیب «وجود موازین حقوق بشری، خود غالباً باعث می‌شود تا در حقوق‌کیفری، آیین دادرسی کیفری و حقوق زندان‌ها و حقوق زندانی تجدید نظر به عمل‌آید»(همان، ص۱۱۳). ‌بنابرین‏ تحولات به وجود آمده پیامدهای زیادی در حقوق‌جزا داشته است. برای نمونه، تمایل نظام کیفری از حالت سرکوب‌گرایانه، به سوی انسان محوری، غنامندی آموزه‌های حقوق کیفری از اثر ورود رشته‌های علمی دیگر علوم‌انسانی در پهنه حقوق‌جزا و برگزار شدن کنفرانس‌ها و کنگره‌های بین‌المللی، ترکیبی و التقاطی‌شدن واکنش‌ها(سزادهی – تدابیری)، علیه بزهکار و مطرح شدن موضوع دفاع جامعه از آسیب‌وارده ناشی از بزهکاری،… مواردی اند که جزء پیامدهای اساسی این تحولات به حساب می‌آیند. مکتب دفاع اجتماعی یکی از این اندیشه‌های ماندگار می‌باشد.

اندیشه‌های دفاع اجتماعی، اگرچه از نظر گرایش فکری و ارائه راهکارها و پیشنهادات جهت مبارزه با بزهکاری، در پی اندیشه‌های اثباتی بوده ولی خلاءهای موجود در مکتب‌تحققی را توانسته است تا حدودی زیادی پرکند. بگونه‌ای که، اندیشه‌های دفاع اجتماعی دیگر، مجرم مادرزاد را نمی‌پذیرد، قایل به آمیزه‌ای از جبر و اختیار است و مجازات نا معین در راهکارهای این جنبش (دفاع اجتماعی)، چندان به چشم نمی‌خورد.

علاوه براین، چنان‌که مطالعه کردیم، مکتب‌تحققی به دلیل پذیرش فقدان اراده آزاد بزهکار، مجازات را مبارزه با معلول و بی‌نتیجه می‌دانست، ولی مکتب دفاع اجتماعی قایل به واکنش‌های ترکیبی( تدابیری- سزا) است. با این وجود، این دو اندیشه هم‌چنان، جنبش دفاع اجتماعی، همسانی‌ها و جوانب مشترکی زیادی دارند. حتی«اصطلاح دفاع اجتماعی را اثباتیون وضع کرده‌اند»(پرادل، ۱۳۹۲، ص۱۱۴). مواردی،‌ چون: توجه به حالت‌خطرناکی مجرم، به دنبال علل بزهکاری بودن، دفاع از جامعه از طریق درمان، اصلاح و بازسازگاری بزهکاران، طبقه بندی و فردی‌کردن مجرمان، مدد جستن از رشته‌های دیگرعلوم انسانی (زیست‌شناسی، روانشناسی، جامعه‌شناسی، پزشکی‌قانونی، سیاست‌جنایی، فلسفه‌کیفری و…)، برجسته بودن نقش کارشناسان علوم یاد شده در فرایند کیفری و…از جمله نقطه‌های مشترکی این دو اندیشه هستند.

الف – تقاضای صدور سند مالکیت

ب – فرم گواهی حصر وراثت

ج – فرم ۱۹ مالیاتی

د – اصل سند مالکیت مورث^[۱۴]

بخش دوم : موارد ابطال اسناد مالکیت به حکم دادگاه

۲-۱ ابطال سند مالکیت در دادگاه

اسناد مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضائی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تأیید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا در صورت انتقال ملک به وسیله انتقا به دیگری قابل ابطال می‌باشند که بعد از وصول نامه درخواست ابطال سند از مرجع صلاحیتدار به همراه مدارک قطعی قابل قبول مراحل ابطال سند انجام می شود. اسنادی که به حکم مراجع قضایی قابل ابطال می‌باشد چندین مورد می‌باشند.

که ما در توضیح هر یک و تشریح آن خواهیم پرداخت.

۲-۱-۱ ابطال اسنادی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده(عملیات مقدماتی)

هر گالاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذینفع می‌تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال سند و ثبت را از دادگاه بخواهد. در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت دعوی حکم بر ابطال ثبت و سند مالکیت می‌دهد. برای ثبت ملک لازم است عملیات مقدماتی آن صورت بگیرد، عملیات مقدماتی ثبت، همه کارهایی است که پس از پایان یافتن و ختم آن ها اداره ثبت، آمادگی صدور سند مالکیت را دارد این کارها با نشر گهی ماده ۹ قانون ثبت آغاز و پایان یافتن کارهای تحدید حدود پایان می پذیرد.

در اینجا دو نکته قابل ذکر است:

1. 1. دعوی مطروحه از جمله دعاوی مالی است که باید تقویم و تمبر باطل شود.

1. خوانده دعوی فقط دارنده سند مالکیت مورد تقاضای ابطال خواهد بود.

۲-۱-۱-۱ آگهی نوبتی

آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۲ قانون ثبت می‌باشد آگهی نوبتی چون در دونوبت منتشر می شود آگهی نوبتی نامیده می شود. در متن آگهی نوبتی نوع ملک و شماره و محل آن ذکر می شود لکن ذکر حقوق ارتفاقی در آگهی های نوبتی الزامی نیست. اما باید در آن نوشته شود و همچنین آگهی نوبتی باید مفاد ماده ۱۷ قانون ثبت نیز ذکر شود.

پس در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است بدون انتشار آن ملکی بنام متقاضی ثبت و سند مالکیت صادر شود، چون این ثبت مطابق قانون نیست و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض کسانی که می توانسته اند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است. مدعی یا مدعیان حق می‌توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده احقاق حق و ابطال ثبت غیر قانونی را تقاضا نمایند. رسیدگی دادگاه و دادن رأی‌ بر ابطال سند مخالف قانون در این مورد مخالفتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد، زیرا ماده ی مذبور می‌گوید”همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی که ملک به اسم او ثبت شده و یا. .. مالک خواهد شناخت” و مفهوم آن این است که اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد دیگران می‌توانند ادعای حق ‌در مورد آن بنمایند و دادگاه ها ممنوع از رسیدگی به آن دعاوی نیستند. رویه قضایی نیز چنین است و عدل و انصاف هم همین اقتضا را دارد. هیات عمومی دیوان عالی شور در رأی‌ شماره ۱۶۵۳ مورخه ۱۰/۵/۴۰ چنین اظهار نظر ‌کرده‌است. ” ماده ی ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی، قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانوناً به بیعی که صحیحاً واقع نشده باشد آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد”.

مواردی که آگهی نوبتی به عمل نمی آید:

اول- اصلاحات ارضی: در ماده ۱۴۲ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۵۱ که می‌گوید: نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آن ها تقاضای ثبت نشده و به ثبت نرسیده است و در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده یا بشود احتیاج به تقاضای ثبت از طرف منتقل الیه ندارد. ثبت محل مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می شود پرونده ای بنام هر یک از خریداران تشکیل داده و اعم از اینکه ملک به صورت مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد و بدون انتشار آگهی نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید.

دوم- اراضی زیر سدها ماده ۲۸ ‌آئین‌نامه مصوب ۲۸/۲/۱۳۳۶:

این ماده به مقدار زیاد نحوه کار را معین کرده و روشن می‌کند که اجراء طرح عملیات عمرانی، موقوف است بر تشخیص مالک از طریق اداره ثبت محل که راه عملیات مقدماتی ثبت با این تشخیص طی می شود ولی چون اجراء طرح را نمی توان معطل کرد از هر طریق دیگر که مقدور باشد تشخیص مالک عملی می شود. در صورت ضرورت از انتشار آگهی نوبتی می توان چشم پوشید.

۲-۱-۱-۲ اشتباه ‌در آگهی نوبتی

در هر مورد که اشتباهی در آگهی نوبتی رخ دهد و جزو اشتباهات مؤثر و غیر مؤثر نباشد به دستور واحد ثبتی گزارشی برای طرح موضوع اشتباه در هیات نظارت منطقه ثبتی تهیه می شود و برای آن هیات ارسال می‌گردد و مورد بررسی و اظهار نظر قرار می‌گیرد و بر طبق آن عمل می شود.

۲-۱-۱-۳ اشتباهات مؤثر

الف) اشتباه در نام متقاضی ثبت

ب)اشتباه در نام خانوادگی متقاضی ثبت

ج)اشتباه در محل وقوع ملک

د)اشتباه در نوع ملک

ه)اشتباه در شماره اصلی ملک یا عدم ذکر آن

و)اشتباه در شماره فرعی ملک

ز)اشتباه در نام قریه یا مزرعه یا قنات مورد تقاضای ثبت

۲-۱-۱-۴ اشتباهات غیر مؤثر

الف) اشتباه در شماره فرعی ملک که در اظهار نامه صحیحاٌ ذکر شده ولی در آگهی اشتباه شده باشد.

ب) اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم ذکر آن.

ج)هر گاه آگهی زائد بر میزان مورد تقاضای ثبت منتشر شده باشد

د)هرگاه، اطلاع اداره ثبت از وقوع ‌معامله بعد از انتشار آگهی ها بوده و مورد تقاضا بنام انتقال دهنده آگهی شده باشد.

۲-۱-۱-۲ آگهی ‌تهدیدی – تحدید حدود

آگهی تحدید حدود املاک مورد تقاضای ثبت که در ماده ۱۴ قانون ثبت پیش‌بینی شده است عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیتدار منتشر می شود و هدف آن آگاهی مردم است از این موضوع که ملک که معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد مقرر قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی که از عموم اشخاص ذی نفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی آن است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.

آگهی ‌تهدیدی برابر نص ماده ۱۴ قانون ثبت و ماده ۵۲ آئین نامه قانون مذکور یک نوبت در یکی از جرائد نزدیکترین حوزه ثبتی به آن یا در یکی از جرائد تهران که طبق ماده ۵۳ آئین نامه معین شده است منتشر می شود و انتشار آن در روزنامه رسمی لازم نیست.

در آگهی ‌تهدیدی همان گونه که از ماده ۱۴ قانون ثبت استفاده می شود باید شماره ملک یا املاک مورد تحدید و مشخصات آن ها و روز تعیین حدود ذکر شود و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین آن ها برای آن روز احضار شوند و فاصله بین تاریخ انتشار آگهی تا روز تعیین حدود با توجه به ماده مذکور و ماده ۶۷ آئین نامه قانون ثبت نباید از بیست روز کمتر و از شصت روز بیشتر باشد.

۲-۱-۱-۲-۱ نحوه اعتراض

۳-۱-۴ تعاریف رقابت پذیری

تا کنون تعاریف زیادی از دیدگاه های مختلف در رابطه با رقابت پذیری مطرح شده است. رقابت پذیری به منزله فرآیندی است که افراد ، منابع ، تصمیمات و اقبال خوش را شامل می شود. در دو دهه اخیر شاهد دو مکتب فکری متفاوت در زمینه رقابت پذیری بوده ایم. رویکردهای مبتنی بر فناوری و رویکرد مبتنی بر شایستگی. بر مبنای رویکرد اول ، فناوری اساس رقابت پذیری است ، در حالی که مبنای رویکرد دوم ، سازمان یادگیرنده می‌باشد که بر قوت ها جهت ماندگاری از طریق الگوبرداری و نیز پیش‌بینی و پاسخ گویی اثر بخش به تغییرات تأکید می شود.( آقازاده ، ۱۳۸۹، ص۲۳)

اسکات^[۵] ، رقابت پذیری را به عنوان توان افزایش درآمد ها با سرعتی برابر با رقبا و ایجاد سرمایه های ضروری جهت رویارویی با آن ها در آینده تعریف می‌کند.(اسکات،۲۰۰۷، ص۱۱۷)

باکلی ، معتقد است رقابت پذیری شامل کارایی (دستیابی به اهداف با حداقل هزینه) و توانایی ( داشتن اهداف صحیح) بوده و انتخاب اهداف مناسب از اهمیت بسیاری برخوردار است. رقابت پذیری هم اهداف و هم وسایل دستیابی به اهداف را شامل می شود.(باکلی^[۶] ،۲۰۰۴، ص ۱۷۵)

طبق تعریف مارتز^[۷] ، رقابت پذیری معادل قدرت اقتصادی یک واحد در مقابل رقبایش در بازاری است که براحتی کالاها ، خدمات ، مهارت ها و ایده ها فراتر از مرزهای جغرافیایی عرضه می شود. رقابت پذیری در سطح بنگاه می‌تواند به ‌عنوان توانایی بنگاه در طراحی ، تولید و بازاریابی محصولات و فروش آن ها بیشتر از رقبا تعریف شود. (مارتز ، ۲۰۰۶،ص۱۱۳)

دی کروز و راگمن^[۸] ، معتقدند که رقابت پذیری در سطح شرکت را می توان به صورت توان شرکت در طراحی ، تولید و یا ارائه محصولاتی که در مقابل محصولات رقبا ، دارای قیمتی پایین تر یا کیفیتی بالاتر در مقابل هزینه ای برابر باشد تعریف نمود. (دی کروز و راگمن ، ۲۰۰۷،ص۱۲۷)

رقابت پذیری از دیدگاه انجمن رقابت پذیری آمریکا ^[۹]، ‌به این شرح است : رقابت پذیری به معنای توانایی در افزایش تولید از طریق خلق کالاها و خدماتی با سطح بالا است که بتواند پاسخ مناسبی به معیارهای بازار جهانی ارائه دهد.(مهرگان و همکاران ، ۱۳۸۷،ص۶)

در گزارش رقابت پذیری صنایع اطلاعاتی کانادا اشاره شده که شرکتی رقابت پذیر است که بتواند ضمن ایجاد بازگشت سرمایه قابل قبول ، سهم بازار را حفظ کرده و یا افزایش دهد. ‌بنابرین‏ رقابت پذیری به واسطه سهم بازار و سودآوری شناسایی می شود.(صفری ، ۱۳۹۰، ص۱۸۷)

انجمن ملی رقابت پذیری ایرلند^[۱۰] ، رقابت پذیری را اینگونه بیان می‌کند: رقابت پذیری عبارت است از توانایی در به دست آوردن و حفظ بازارهای داخلی و خارجی.(فقیه نصیری ، ۱۳۸۹، ص۷۵)

با بررسی همه تعاریف فوق مشخص می شود که هر یک از آن ها به بیان یکی از ابعاد مؤثر بر رقابت پذیری کشورها در صنعتی خاص می پردازد. همچنین با توجه به تغییراتی که در محیط اقتصادی بین‌المللی رخ داده است ، هیچ یک از این تئوری ها برای بیان علت تجارت کشورها و دلیل موفقیت کشوری در صنعتی خاص و توانایی یک کشور در حفظ موقعیت رقابتی خود در بلند مدت کافی نبوده و نیاز به ارائه نظریه ای است که بتواند ورای مزیت نسبی ، به بیان دلایل رقابت پذیری یک صنعت در سطح جهان بپردازد.(گارلی^[۱۱] ،۲۰۰۵،ص۱۳۹)

رقابت پذیری یک اقتصاد ، به رقابت پذیری شرکت های داخل آن بستگی دارد. با این حال رقابت پذیری اقتصاد ملی چیزی فراتر از جمع ساده یا میانگین رقابت پذیری شرکت­های آن می‌باشد. رقابت پذیری در سه سطح ملی یا کشوری ، صنعت و شرکت مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد.(پورتر و میلر^[۱۲]،۱۹۹۸، ص۱۲۰)

۲-۱-۵ سطوح رقابت پذیری

۲-۱-۵-۱ رقابت پذیری در سطح ملی

رقابت پذیری در عرصه ملی عبارت است از توانایی یک ملت برای ایجاد ارزش های پایدار از طریق واحدهای تولیدی یا بنگاه های اقتصادی خود به منظور ارتقای سطح زندگی شهروندان و به طور کلی افرادی که در ایجاد این ارزش ها فعالیت دارند. نیروی محرکه رقابت پذیری ، بهره وری است. ملت ها از طریق تربیت ماهرترین نیروی کار و ایجاد مناسب ترین فضای کسب و کار با یکدیگر به رقابت می پردازند. فراهم کردن چنین فضایی به نوبه خود به جذب سرمایه گذاری ها و رشد و تعالی شرکت های تجاری و ایجاد فرصت های شغلی جدید کمک می‌کنند. (علمی ، ۱۳۸۹، ص۳)

برخورداری از منابع طبیعی فراوان و نیروی کار ارزان اگرچه امتیاز بزرگی است اما رقابت پذیری را تضمین نمی کند. دستیابی به بالاترین سطوح بهره وری در این زمینه عامل تعیین کننده ای است. تحقق این هدف نیازمند سرمایه گذاری های کلان در بسیاری از زمینه ها (ایجاد زیر ساخت ها، توسعه آموزش حرفه ای ، تحقیق و توسعه و … ) است . خط مشی های اقتصاد کلان یک کشور محیط مساعدی برای ارتقای بهره وری از طریق دسترسی شرکت­ها به سرمایه گذاری خارجی ، فناوری پیشرفته و بازارهای گسترده فراهم می‌کند. شرکت­هایی که بتوانند به تولید کالاها و خدمات منحصر به فرد و ایجاد شده با ابتکار و فناوری پیشرفته به بازارهای بین‌المللی اقدام کنند بر رقبای خود پیشی خواهند گرفت ؛ ثروت و درآمد بیشتری کسب خواهند کرد و در رفاه و خوشبختی اتباع کشور خویش نقش ارزنده تری ایفا خواهند کرد. (علمی ، ۱۳۸۹، ص۳)

شکل۲-۱۰) مدل هفت عملکرد برند (الوود،۲۰۰۲)

– برند محصولات یا خدمات شرکت و یا حتی خود شرکت را به مشتریان به صورت خاص معرفی می‌کند.

– برند منافع احساسی را برای کالا یا خدمات توصیف می‌کند.

– برند باید به راحتی قابل تلفظ و بیان باشد.

– برند باید در سر تاسر دنیا قابل استفاده باسد بدون توجه به فرهنگ های مختلف .

– برند،یک عامل حفاطتی است و موانعی را برای جعل کردن کالا ایجاد می‌کند.

– برند به عنوان یک ارزش می‌تواند تجارت شود بدون توجه به دارایی های محسوس شرکت

– و نهایتاًً برند احساس خوب در درون افراد ایجاد می‌کند(الوود،۲۰۰۲ : ۱۳۷).

برای مشتریانی که گزینه های مختلف از کالاها و خدمات را مورد بررسی قرار می‌دهند خصوصاًً هنگامی که تمایز میان کالاها کم است،یک برند قوی می‌تواند به عنوان یک انتخاب از پیش تعیین شده باشد. یک برند قوی دارای کیفیتی می‌باشد که دیگر برند ها آن را دارا نمی باشند و لذا به برند این امکان را می‌دهد که جایگاه بهتر و بالاتری را در اذهان مشتریان به دست آورد (فیرونی و تیترتون،۲۰۰۹ : ۱۱۹). یک برند قوی بر نتایج مالی شرکت ها نیز تأثیرگذار است. این مهم از طرق مختلف اتفاق می افتد :

– یک برند قوی باعث رشد فروش می شود. این از طریق افزایش توانایی شرکت در جذب مشتریان و نگهداری مشتریان فعلی اتفاق می افتد. مشتری بیشتر برابر با فروش بیشتر است.

– یک برند قوی باعث افزایش سود می شود. این عامل از طریق ایجاد مزیت قیمتی برای شرکت در مقابل رقبایش،اتفاق می افتد.

– یک برند قوی مزیت رقابتی ایجاد می‌کند. این مزایا می‌تواند شامل ایجاد محدودیت برای ورود رقبا،ایجاد بی میلی در مصرف کننده برای سویچ کردن به برند دیگر حتی هنگامی که از نظر کیفیت با رقبا برابری کند،باشد.

– برند قوی ورود شرکت به طبقه های جدید محصول را آسانتر می‌کند. وقتی مصرف کنند گان به یک برند اعتماد داشته و انتظارات خود از آن را بدانند ، در زمینه‌های جدید نیز آن را می‌پذیرند.

– برند قوی می‌تواند به شرکت کمک کند تا هزینه سرمایه خود را پایین بیاورد. یک شرکت با برند قوی راحت تر می‌تواند کارمند استخدام کند و از مضرات گردش کارمندان خود را محافظت کند. عرضه کنند گان نیز تمایل بیشتری دارند تا با شرکتی که برند قوی تری دارد کار کنند و همچنین دولت‌ها و دیگر اجزای بازار نیز حمایت خود را ‌به این شرکت ها بیشتر اختصاص می‌دهند.

– شرکت های با برند های قوی این مزیت را دارند که می‌توانند در هنگام ورود به زمینه‌های جدید محصول، هزینه و ریسک سرمایه گذاری های خود را کاهش دهند که این از طریق واگذاری نام تجاری به شرکت های دیگر اخذ حق الا امتیاز صورت می‌گیرد.

– برند قوی می‌تواند شرکت را در رکورد های اقتصادی محافظت کند. مشتریان وفادار به برند در این زمن ها با شرکت باقی خواهند ماند (هولیس و برون ،۲۰۰۸ : ۱۵).

۲-۱-۱۴) بازار مصرف و رفتار مصرف کننده

مقصود از رفتار مصرف کننده، رفتاری است که مصرف کننده نهایی به هنگام خرید دارد (یعنی خانوارهایی که کالاها و خدمات را برای مصرف شخصی خریداری می‌کنند). همه این افراد مصرف کنندگان نهایی در مجموع بازار مصرف را به وجود می آورند (کاتلر و آرمسترانگ، ۱۳۸۵: ۲۰۵).

۲-۱-۱۴-۱) الگوی رفتار مصرف کننده

معمولا افراد در طول روز خریدهای زیادی می‌کنند و در این باره تصمیمات متعدی می گیرند شرکت های تولید کننده و خدماتی تلاش می‌کنند تا درباره رفتار خرید مصرف کننده اطلاعاتی کسب کنند، آن ها می کوشند تا درباره آنچه مصرف کنندگان می خرند، شیوه و مقدار خرید آن ها، مکان های خرید و علت خرید پاسخ های مناسبی بیایند و اگر شرکتی بتواند هر چه بیشتر از این اطلاعات آگاه شود نسبت به شرکت های رقیب امتیاز بزرگی کسب ‌کرده‌است. رفتار خریدار بر اساس الگوی انگیزش-واکنش قرار دارد (شکل ۱۱) در این نمودار نشان داده می شود که عوامل انگیزشی مختلف و محرک های بازاریابی وارد جعبه سیاه مصرف کننده می شود و او واکنش هایی را از خود نشان می‌دهد (کاتلر و آرمسترانگ، ۱۳۸۵: ۲۰۶).

شکل۲-۱۱) الگوی رفتار خریدار «انگیزش- واکنش»

محرک های بازاریابی یا همان ۴P و محرک های دیگر که در محیط خریدار وجود دارند بر رفتار خریدار تأثیر می‌گذارند. این عوامل که شامل عوامل اقتصادی، فناوری، سیاسی و فرهنگی می شود به همراه محرک های بازاریابی وارد جعبه سیاه خریدار می‌شوند و در آنجا به مجموعه از واکنش های قابل مشاهده خریدار تبدیل می‌گردند. جعبه سیاه مصرف کننده از دو بخش اصلی تشکیل شده است، نخست ویژگی های شخصی خریدار است و بر شیوه ای که او این محرک ها را به تصور در می آورد و در برابر آن ها از خود واکنش نشان می‌دهد اثر می‌گذارند. دوم، فرایند تصمیم گیری خریدار است که بر رفتار او اثر می‌گذارد. در مرحله آخر به انتخاب برند و محصول می پردازند. (کاتلر و آرمسترانگ، ۱۳۸۵: ۲۰۶).

۲-۱-۱۴-۲) آمیخته بازاریابی و رفتار مصرف کننده

ترکیب عناصر بازاریابی (آمیخته بازاریابی) یکی از مفاهیم اساسی بازاریابی نوین می‌باشد و آن را می توان ‌به این صورت تعریف کرد: عناصر بازاریابی عبارتند از مجموعه ای متغیرهای بازاریابی قابل کنترل که شرکت آن ها را در بازار هدف برای ایجاد واکنش مورد نیاز خود / ترکیب می‌کند (درگی، ۱۳۸۶: ۱۷۶).