انتشار متن این قانون در دی ماه سال ۱۳۹۰ نشان داد : چالش نداشتن سند محضری ، تعداد قابل توجهی از مالکان انواع ملک شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسکونی را درگیر کرده‌است .این گروه از مالکان طی این مدت در انتظار اجرای این قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای این قانون را منوط به تدوین آیین نامه اجرایی آن کرده بودند.آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ۲۵ تیر ماه با امضای رئیس قوه قضائیه به رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم اکنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد تمام استانها لازم الاجرا کرده‌است؛ طوری که با ابلاغ این آیین نامه بخش قابل توجهی از صاحبان املاک که منتظر اجرای این قانون برای دست یابی به سند رسمی مالکیت بودند می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد ، برای ارائه صدور سند مالکیت اقدام کنند ؛ بنابرین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی صدور سند رسمی برای ساختمان‌های مسکونی و زمین های کشاورزی و باغها به استناد اسناد عادی و آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری کرده‌اند، و به واسطه موانعی امکان گرفتن سند برای آن ها میسر نشده است.
در حال حاضر دو گروه از مالکان انواع ملک ،زمین و ساختمان بابت نداشتن سند رسمی مالکیت با مشکل مواجهند:
دسته اول: مالکانی هستند که توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه سند را ندارند به این معنی که صاحب اولیه فوت کرده یا اینکه مفقودالاثر شده است.
دسته دوم : مالکانی هستند که صاحب اولیه سند به هر دلیلی از انتقال مالکیت طفره می‌روند.
با ابلاغ آیین نامه قانون جدید این دو گرو ه می‌توانند در دبیرخانه ای که قرار است با موضوع املاک فاقد سند در ادارات ثبت اسناد استانها تشکیل شود ،تشکیل پرونده بدهند و اسناد و مدارکی را که اثبات می‌کند منشاء تصرف ملکی آن ها قانونی است در اختیاردبیرخانه بگذارند.طبق این آیین نامه ، هیات حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارک متقاضیان صدور سند ، آن ها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملک مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی ، مالک واقعی است و ملک مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد سند محضری به نام او صادر خواهد شد.[۵۱]
گفتار اول ـ نحوه ثبت نام
احمد تویسرکانی معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شرط نخست اجرای این قانون را انجام تمام مراحل آن با بهره گرفتن از فناوری‌های نوین اعلام کرد .به همین منظور سامانه پذیرش الکترونیکی تقاضاها تهیه شده تا متقاضیان با مراجعه به سایت سازمان به آدرس www.ssaa.ir به راحتی بتوانند تقاضای خود را به واحد ثبتی ارسال کنند ، تاپس از بررسی هیات حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف سازمان ثبت ، سند تک برگ ۶ دانگ برای مالکان صادر کنند .متقاضیان دریافت سند تنها می‌توانند از طریق پایگاه اینترنتی درخواست خود را ثبت و از طریق پیامک و ایمیل پاسخ خود را دریافت کنند و مالکلان در صورت مراجعه حضوری به سازمان ثبت اسناد قادر به ثبت درخواستهایشان نخواهند بود.
این اعلام نظر در حالی است که طبق تبصره ۱ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی : «متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. دفاتر نیز مکلفند به نمایندگی از متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا ، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیئت ها اقدام نمایند .»
در این سامانه درخواست افرادی مورد پیگیری قرار می‌گیرد که بتوانند با وارد کردن مدارک معتبر ـ به سامانه ـ برای ملک مورد نظرشان اثبات کنند که اولاً- منشاء تصرفاتشان قانونی است. ثانیاًً- مالک اولیه فوت کرده یا مفقود الاثر می‌باشد. هم چنین ملک مورد تقاضا باید در بانک اطلاعاتی [۵۲]سازمان ثبت اسناد دارای سابقه ثبتی [۵۳]باشد.
مسولان قضایی حوزه املاک علاوه بر این سه پیش شرط ، شرایط هشت گانه ای [۵۴]را نیز تعیین کرده‌اند. که در صفحه اول سامانه قبل از آنکه به افراد اجازه ثبت درخواست داده شود تشریح شده است.در قالب این شرایط کسانی که از ماحصل نقل و انتقال ملکی فقط یک سند عادی نصیبشان شده نیز می‌توانند برای دریافت سند محظری اقدام نمایند.[۵۵]
بر اساس آنچه در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند پیش‌بینی شده است :« مالکان زمین یا ساختمانهایی که منشا تصرفات آن ها قانونی است ؛ اما سند رسمی محضری برای اثبات ادعایشان ندارند ، می‌توانند نسخه الکترونیکی – اسکن – کلیه اسناد و مدارک در اختیارشان را وارد این سامانه کنند تا هیات حل اختلاف که در اداره ثبت اسناد هر استان به همین منظور تشکیل شده است ،نسبت به تصمیم گیری برای این املاک اقدام کنند».(ماده ۴ آیین نامه قانون تعیین تکلیف).
دبیرخانه درخواستهای واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر [۵۶]و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می کند.در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت ۲۰ روز به دبیرخانه واصل نشود ، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف ۲۰ روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود ، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری می شود و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.
چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرتی داشته باشد ، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله بیست روز به متقاضی اعلام می کند . متقاضی مکلف است ظرف ۳۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیات رد می شود.(ماده ۵ آیین نامه قانون تعیین تکلیف)
نکته :تهیه نقشه ملک باید توسط کارشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه بردار یا نقشه برداران نظام کاردانی و یا مهندسی مشاور نقشه بردار مورد تأیید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات utm تهیه نمایند.
