بنددوم – ضرورت قانونی ثبت اسناد راجع به واگذاری حق انتفاع
موضوع حق انتفاع ممکن است مال معین یا مجموع دارایی مالک یا بخشی از آن باشد.[۷۲] همان گونه که قبلاً نیز بیان شد اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت های معنوی اعم از مالکیت فکری و مالکیت صنعتی می‌توانند موضوع حق انتفاع قرار گیرند.
در مورد اینکه واگذاری حق انتفاع به صورت سند عادی یا رسمی صورت گیرد باید قایل به تفکیک شد بدین نحو که در صورتی که موضوع واگذاری حق انتفاع اموال منقول و مالکیت های معنوی باشد با توجه به اصل آزادی اراده و اختیاری بودن ثبت اسناد و قراردادها، می توان سند و قرارداد مذبور را به صورت عادی نیز تنظیم نمود و در این مورد الزامی برای تنظیم سند رسمی وجود ندارد. اما نظر به مزایای سند رسمی و تثبیت حقوق طرفین آن، تنظیم سند رسمی برای این نوع از اموال بهتر و منطقی به نظر می‌رسد.
اما، در صورتی که موضوع حق انتفاع مال غیر منقول باشد قضیه متفاوت خواهد بود. برای درک بهتر مطلب به توضیح و تفسیر مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می پردازیم.
جهت ورود به بحث ابتدا ماده ۴۶ ق.ث مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ را مرور می‌کنیم:
«ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاًدر دفتر املاک ثبت شده است.»
بر اساس مندرجات صدر ماده فوق اصولاً ثبت اسناد امری اختیاری است[۷۳] و اشخاص قانوناً مکلف به ثبت اسناد خود نیستند به عبارت دیگر اشخاص قانوناً حق دارند اسناد خود را شخصاً تهیه و تنظیم نمایند و تنها در صورتی که مایل باشند می‌توانند در مورد به ثبت رساندن اسناد خود اقدام نمایند و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی نیز به صورت ابتدا به ساکن تکلیفی در این خصوص ندارند و تنها در صورتی که مراجعین تقاضا نمایند می‌توانند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند.
زیرا به موجب ماده ۴۹ ق.ث نخستین وظیفه مسئولین دفاتر، ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون می‌باشد ولی این وظیفه در صورتی برای سردفتران ایجاد می شود که مراجعین به دفترخانه، شخصاً از ایشان تقاضای ثبت اسناد خویش را بنمایند.
بنابرین اصل اولیه در مورد تنظیم و ثبت اسناد، اختیاری بودن آن است و همین امر دلالت بر اعتبار قانونی اسناد عادی تنظیمی فیمابین اشخاص دارد و چنین اسنادی نزد اصحاب معامله و وراث و قائم مقام قانونی ایشان دارای ارزش و اعتبار قانونی است و مامورین قضایی و اداری دولت نیز مکلف به رعایت و قبول آن اسناد هستند.
لیکن قانون‌گذار در ادامه ماده بر این اصل کلی تخصیص وارد نموده و در دو مورد ثبت اسناد را اجباری اعلام نموده است:
۱- اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. ۲- اسناد مربوط به معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
اما موضوع به همین جا خاتمه نمی یابد زیرا قانون‌گذار در ماده ۴۷ همان قانون دسته ای دیگر از معاملات را نام می‌برد که اسناد مربوط به آن معاملات نیز مشمول مقررات ثبت اجباری هستند. مطابق ماده مذبور: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین ویا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده ۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکت‌نامه.
بنابرین با اعلام وزارت دادگستری در شهرها و نقاطی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و آن وزارتخانه مقتضی بداند ثبت اسناد راجع به معاملات مربوط به املاک ثبت نشده نیز اجباری می‌باشد ولی تا زمانی که این امر انجام نشده و نقاطی در کشور باقی باشد که وزارت دادگستری ثبت اسناد مذبور را در آن نقاط اجباری نکرده باشد (البته اگر چنین نقاطی تاکنون در کشور باقی مانده باشد) اشخاص می‌توانند از به ثبت رساندن اسناد مربوط به معاملات مذبور خودداری نمایند و اسناد عادی مذبور معتبر و قانونی خواهند بود زیرا همان طور که در مواد ۴۱ تا ۴۳ ق.ث مقرر گردیده است قانون‌گذار اسناد عادی مذبور را معتبر و قانونی می‌داند.
البته لازم به توضیح است که در تاریخ ۵/۱۲/۱۳۵۳، وزارت دادگستری با صدور بخشنامه ای ثبت کلیه عقود و معاملات موضوع بند یک ماده ۴۷ ق.ث را تا شعاع ۶۰ کیلومتری دفاتر اسناد رسمی شناسایی و اجباری اعلام نمود. بنابرین با توجه به قلمرو و فاصله فعلی دفاتر اسناد رسمی ثبت اسناد نسبت به بند یک ماده ۴۷ ق.ث در سراسر کشور الزامی است.[۷۴]
ممکن است برخی تصور نمایند به دلیل آنکه بند دو مذکور در انتهای ماده ۴۷ ق.ث و در ادامه مقررات مربوط به اموال غیرمنقول مندرج در بند یک آمده است، بنابرین موارد مندرج در این ماده نیز معطوف به موارد قبلی بوده و اختصاص به اسناد تنظیمی هبه نامه و شرکت نامه و صلح نامه راجع به املاک ثبت نشده دارد. اما این تصور صحیح نمی باشد زیرا بند دو ماده ۴۷ مرقوم از نظر ترتیب قانونگذاری دقیقاً پس از ذکر کلمه عقود و معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده وضع گردیده و هیچ گونه قید و شرط ظاهری که دال بر اختصاص اسناد موضوع بند دو مرقوم به اموال غیر منقول باشد در برندارد و از سوی دیگر منطقی به نظر نمی رسد که با وجود آنکه قانون‌گذار با استعمال الفاظ عام در ماده ۴۶ و بند یک ماده ۴۷ نسبت به اموال غیرمنقول مقرراتی وضع نموده، مجدداً یک بند دیگر را به ذکر برخی مصادیق اسناد معاملات راجع به اموال غیرمنقول که خصوصیات منحصر به فردی هم ندارند اختصاص دهد و چنین امری از نظر قانونگذاری عملی لغو و بیهوده تلقی می شود.
بنابرین با توجه به مطالب فوق الذکر اصولاً و اساساً اسناد راجع به عقود و معاملاتی که در بند دو ماده ۴۷ قانون ثبت درج شده است نه تنها مربوط به اموال غیرمنقول نمی باشد بلکه مربوط به اموال منقول و در حکم منقول است در غیر این صورت تقنین و تدوین بند دو مذبور عمل بیهوده و بی مورد تلقی می شود زیرا تکرار مکررات سودی ندارد و اینکار از قانون‌گذار عملی لغو و بیهوده می‌باشد.
